婚前个人房产离婚后却无权占有，法院维权还败诉？不可不知的居住权大坑！

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编号│易居房产律师团队案例库YJFC2105总第399

编者│易居房产律师团队案例研究/编辑部

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婚前个人房产离婚后却无权占有，法院维权还败诉？不可不知的居住权大坑！

——陈1、宋1离婚后财产纠纷（二审）法律解析

【关键词】

离婚后财产纠纷 离婚约定财产 居住权 合同效力

【要点提示】居住权的设置实质是夫妻双方离婚时对财产权属的处置。离婚协议是夫妻双方自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致而达成的协议或者意见，真实意思表示的离婚协议对双方具有法律约束力，自夫妻双方签字时成立，双方自愿办理离婚手续时生效，没有经过民政部门的确认并不影响其效力。除非一方能够提供证据证明，双方在签订该协议时存在欺诈、胁迫等情况，否则协议应为有效。
【当事人信息】

原告：陈1（上诉人，男）

被告：宋1（被上诉人，女）

【案情简介】陈1与宋1原系夫妻，两人育有一子陈2。涉案房屋系陈1婚前个人财产，婚后，二人及儿子均居住在该房内。2018年双方协议登记离婚。根据离婚协议约定，儿子由宋1抚养；房屋自离婚生效之日起赠与儿子，供宋1和陈2居住使用，房屋所有权待陈2年满18周岁后过户至其名下，陈1无任何理由撤销赠与。双方离婚后，宋1及其母亲、陈2均居住在涉案房屋内，期间，宋1拆除了该房内的两只空调及房门处监控。陈1在甲市A公司工作，因工作原因于2019年常驻A公司乙市分公司，并在乙市购买公寓一套，周末、节假日回A市探望陈2时曾居住在涉案房屋。2020年陈1注销了其在A市的居住证，后又于本案审理过程中再次登记。期间，双方因涉案房屋居住权问题进行了多次协商，并多次向公安机关报案。协商期间宋1更换了门锁。次日，陈1向派出所报案后进入涉案房屋。当月，陈1撤销了宋1的门禁使用资格。然后，宋1再次更换了涉案房屋门锁。陈1诉请：1.撤销宋1对涉诉房屋的居住权。2.宋1立即恢复房屋入户门锁，并不得采取其他任何妨害陈1占有、使用房屋的行为。

【法院判决】

【一审】

驳回陈1的诉讼请求。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

诉请婚前个人房产的所有权和使用权，法院为何不支持反而维护他人的居住权？

被告辩称：宋1的居住权来源于离婚协议的约定，该居住权是双方离婚时对财产处置的组成部分，而非离婚后居住需求的帮助，陈1无权撤销宋1享有的居住权。陈1诉称其对案涉房屋也享有居住权的主张，既与协定约定不符，也有悖实际和常理。案涉居住权的设置实质是双方离婚时对财产权属的处置，事实上，至双方离婚之日起，陈1即搬离案涉房屋，租住其他住处。双方既已离婚，按常情，就不可能仍然同住于一个屋檐下。自双方离婚之日起陈1即无权占有使用房屋，至于被上诉人更换门锁完全属于居住权人的正当权利。

法院认为：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第九条规定，即男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。陈1与宋1二人离婚时签订的离婚协议书系双方真实意思表示，并不违反法律规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。离婚协议约定：现登记在陈1名下位于A市的房屋，为男方婚前财产，自离婚生效之日起赠与儿子陈2，供宋1和陈2居住使用。根据协议约定，宋1享有涉案房屋的居住权。因双方在协议中对宋1的居住权未约定限制条件及期限，且陈1并未在一年内行使法定的撤销权，故陈1提出的撤销宋1居住权于法有悖，法院不予支持。案涉居住权的设置实质是双方离婚时对财产权属的处置，事实上，陈1至双方离婚之日起，即搬离案涉房屋，租住其他住处。双方既已离婚，按常情，就不可能仍然同住于一个屋檐下。自双方离婚之日起陈1即无权占有使用房屋，至于被宋1更换门锁完全属于居住权人的正当权利。综上，陈1的上诉理由不能成立，应予驳回。

【延伸阅读-涨知识】

1.什么是居住权？

居住权，是用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。

根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

2.哪些人可以成为居住权设立的主体呢？

居住权是一种人身性的权利，其人身性的实质为“权利期限和权利范围”，这些要素与亲属身份无关，居住权人的范围可以从“父母、离婚配偶和保姆”等主体，扩展至“远亲、好友、收留的流浪儿童、孤寡老人、无继承权或处于第二继承顺位的继承人、长期非婚同居者、对公有房屋享有居住权的行政机关和事业单位工作人员等群体”，甚至“任何无房可居者”都可成为居住权的主体和受益对象。

3.怎么设立居住权？

根据《中华人民共和国民法典》第三百六十七条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。

4.设立居住权是有偿还是无偿？

居住权的性质、本质决定了其应当是一种无须支付对价的无偿行为，即使居住权人在其居住期间可能需要支付给所有人一定的费用,但它必然要低于租金，否则也就无设立之必要。

根据《中华人民共和国民法典》第三百六十八条：第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

所以，一般情况下居住权是无偿设立，但并不排斥当事人之间的自愿约定,如果另有约定的则依照约定。同时,设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。

【温馨提示】

居住权是一项重要的用益物权，设定居住权时一定要慎重。协议离婚时，在离婚协议中为对方设定了房屋的居住权会被视为双方达成协议离婚的条件之一，法律予以保护，对男女双方都具有法律约束力，除非居住权期限届满或居住权人死亡，居住权才会消灭。所以，不要为了一时痛快而为他人设定居住权，即便设立也应在合同中写明居住的条件、要求和期限，来保证自己的物权能正常行使，否则追悔莫及。

【涉案法条】最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)(自2021年1月1日起废止)第八条 离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。第九条 男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）（自2021年1月1日起实施，现行有效）第六十九条 当事人达成的以协议离婚或者到人民法院调解离婚为条件的财产以及债务处理协议，如果双方离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产以及债务处理协议没有生效，并根据实际情况依照民法典第一千零八十七条和第一千零八十九条的规定判决。当事人依照民法典第一千零七十六条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力。登记离婚后当事人因履行上述协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。第七十条 夫妻双方协议离婚后就财产分割问题反悔，请求撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。《中华人民共和国民法典》（自2021年1月1日起实施，现行有效）第一千零七十六条　夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。第一千零八十七条　离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。 第一千零八十九条　离婚时，夫妻共同债务应当共同偿还。共同财产不足清偿或者财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成的，由人民法院判决。

【延伸阅读】

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裁判要旨：当夫妻婚后共同取得的不动产物权归属发生争议时，应当根据不动产物权变动的原因行为是否有效、有无涉及第三人利益等因素进行综合判断，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据，只要有充分证据足以确定该不动产的权属状况，且不涉及第三人利益，就应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人。

裁判要旨：签订离婚协议书,是为了解除双方的婚姻关系,以及离婚后处理子女抚养、夫妻共同财产和债权债务问题而订立,是基于婚姻家庭的身份关系所订立的协议,双方在离婚协议中对房屋所作的财产处理,与双方的解除婚姻关系、子女抚养等条款构成离婚协议的整体,密不可分,关于房屋归子女所有的约定依附于双方离婚关系的解除,带有身份关系的性质,不同于单纯的财产赠与。他人私自出售原属于夫妻共同财产、后共同赠与子女的案涉房屋,其行为违反了离婚协议中的约定,更直接损害了子女的财产权益。

裁判要旨：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条适用的条件是父母为夫妻双方购置房屋，不能由该条款得出只要父母向夫妻双方转账，夫妻双方用该款项购买房屋，则父母向夫妻双方的转账即是对夫妻双方的赠与的结论。

裁判要旨：离婚协议约定待子女成年后将房产过户给子女，该约定是财产赠与的约定，即使赠与的财产权利尚未转移，单方也不能任意撤销。成年后的子女诉请父亲按照离婚协议约定将房屋过户至自己名下，最终获法院支持。

裁判要旨：离婚协议中约定夫妻共有房屋归子女所有的条款，为离婚协议中的财产分割条款，除非存在欺诈、胁迫等法定事由，否则任何一方均不得任意撤销。

裁判要旨：根据地区的习俗，按照合同整体解释、目的解释的原则，就涉诉宅院所立的文书中，所谓“为业”应指父母在世时将其所有的房屋等财产分配给子女的行为，农村房屋无法办理权属变更，涉诉宅院的分配也已实际履行，故夫妻双方通过父母的“分家”行为取得对涉诉宅院的所有权。双方离婚协议书中未就涉诉房屋进行分割，女方也没有放弃涉诉房屋所有权的意思表示。户口迁出行为，不影响对涉诉宅院房屋的权利。

裁判要旨：《安置协议》、《过渡协议》、《征地协议》系各方自愿达成，协议内容亦符当地规定，对参与拆迁工作各方均具有拘束力。法律规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻一方的婚前财产为夫妻一方的财产。

裁判要旨：婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不能适此规定。

裁判要旨:执行依据确定的被执行人为夫妻一方的，依据现行法律及司法解释的规定，不得追加被执行人的配偶为被执行人。以债务属于夫妻共同债务以及恶意转移夫妻共同财产的，不符合追加被执行人的法定事由。申请执行人主张执行依据确定的债务属于夫妻共同债务的，告知其通过其他程序另行主张。

裁判要旨:实践中，主张离婚的当事人为了达到离婚的目的，可能会在离婚协议中对财产分割、子女抚养、债务承担等方面作出一定的让步，此时，双方当事人关于子女扶养、财产分割、债务承担的协议成为附生效条件的合同，其生效条件则是登记离婚或者到人民法院协议离婚。然而实践中，由于种种原因，双方并未到婚姻登记机关办理离婚登记，或者到法院离婚时一方翻悔不愿意按照原协议履行，却要求法院依法进行裁判。此时当事人双方事先达成的离婚协议，其效力问题往往成为离婚案件争议的焦点。

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